Рефинансирование ипотеки сколько раз допустимо и когда выгодно
Можно ли делать рефинансирование ипотеки несколько раз? Закон не устанавливает потолок по количеству сделок. Вы можете переоформить заём 2, 3 или 5 раз, если новый банк каждый раз одобряет заявку и квартира соответствует требованиям залога. Рефинансирование — это не изменение условий в старом банке, а выдача нового займа на погашение прежнего. Поэтому формально каждый раз вы начинаете сделку заново.
Сколько раз можно проводить рефинансирование ипотеки
В федеральном законе № 102-ФЗ об ипотеке нет статьи, которая ограничивала бы число переоформлений. Гражданский кодекс также разрешает погашать один заём за счёт другого сколько угодно раз. На практике ограничения появляются не из закона, а из внутренних правил банков. Финансовая организация может отказать, если с момента выдачи текущего займа прошло меньше 6 месяцев, если в последние 12 месяцев были просрочки или если вы уже меняли финансирующую организацию несколько раз за короткий срок. Чаще всего банки в крупных городах смотрят на платёжную дисциплину за последние 6–12 месяцев, а не на количество прошлых рефинансирований.
Можно ли делать рефинансирование ипотеки несколько раз, если предыдущий заём закрыт досрочно? Да, факт досрочного погашения не ограничивает новую сделку. Новый банк может запросить справку о полном погашении прежнего займа и выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Квартира должна быть свободна от других залогов и арестов.
Во что обходится каждое повторное рефинансирование
Каждая сделка по рефинансированию несёт расходы. Оценка квартиры для нового банка стоит 4 000–8 000 рублей. Страхование жизни и титула обходится примерно в 0,2–1% от остатка долга. При остатке 4 миллиона рублей это 8 000–40 000 рублей. Госпошлина за регистрацию нового обременения в реестре недвижимости составляет 1 000–2 000 рублей. Плюс возможны услуги юриста или ипотечного брокера. Итоговая сумма обычно находится в пределах 30 000–60 000 рублей на одну сделку. Эти деньги нужно отбить за счёт снижения ежемесячного платежа, иначе повторное рефинансирование теряет смысл.
Как часто можно делать рефинансирование ипотеки
Ждать какой-то установленный законом срок между рефинансированиями не нужно. Вы можете подать заявку в новый банк уже через несколько месяцев после предыдущей сделки. Но банки обычно требуют, чтобы текущий заём обслуживался без просрочек не менее 6 месяцев. Также каждый запрос на рефинансирование виден в финансовой истории заёмщика. Если вы подаёте заявки в 3–4 банка за короткий период, оценка платёжеспособности может снизиться на 10–30 баллов. При пограничном скоринге это иногда приводит к отказу или к ставке выше заявленной. Практичный интервал между повторными сделками в крупных городах составляет 1–2 года, если за это время рыночные ставки упали хотя бы на 1–1,5 процентного пункта.
Когда повторное рефинансирование окупается
Возьмём остаток долга 3,5 миллиона рублей на 12 лет. Текущая ставка — 13%, новый банк предлагает 11,5%. Ежемесячный платёж при 13% составит около 48 100 рублей, при 11,5% — около 44 900 рублей. Экономия равна 3 200 рублей в месяц. Затраты на сделку в размере 40 000 рублей окупятся через 12–13 месяцев. Если вы планируете закрыть заём за 2 года, чистая выгода составит примерно 37 000 рублей.
Если остаток меньше или срок короче, повторное рефинансирование может не окупиться. При долге 1 миллион рублей на 5 лет и снижении ставки всего на 0,5 процентного пункта платёж падает примерно на 250 рублей в месяц. За 5 лет экономия не превысит 15 000 рублей, а расходы на оформление составят 35 000 рублей. Такой обмен не имеет финансового смысла.
Сколько раз можно сделать рефинансирование ипотеки без вреда для финансовой истории
Одно-два рефинансирования за весь срок ипотеки считаются спокойной практикой, если каждое снижение ставки не меньше 1–1,5 процентного пункта. Три и более рефинансирований за 2–3 года допустимы, но тогда каждый следующий банк будет внимательнее проверять ваш доход и платёжную нагрузку. Частая смена финансирующих организаций сама по себе не запрещена, но она создаёт образ заёмщика, который постоянно перекладывает долг. Это иногда заканчивается повышенной ставкой или запросом дополнительных документов. Если ваша ставка уже ниже среднерыночной на 2–3 процентных пункта, повторное рефинансирование ради снижения на 0,3–0,5 п.п. не стоит затрат и временного снижения оценки платёжеспособности.
Как принять решение за 10 минут
Сравните три цифры: остаток долга, оставшийся срок и разницу между текущей и новой ставкой. Умножьте остаток долга на разницу ставок и разделите на 12. Это даст примерную экономию на процентах за первый месяц. Например, остаток 5 миллионов рублей, разница ставок 1,2 процентного пункта: 5 000 000 × 0,012 / 12 = 5 000 рублей в первый месяц. Если расходы на сделку составляют 50 000 рублей, они отобьются за 10 месяцев только по процентам. Учитывайте, что с уменьшением долга экономия на процентах снижается. Если оставшийся срок меньше 1–1,5 лет, повторное рефинансирование почти никогда не окупается. Перед подачей заявки запросите у нового банка письменный расчёт платежа и список всех комиссий. Так вы увидите реальную выгоду до того, как заплатите за оценку и страховку.
Повторное рефинансирование не имеет установленного лимита, но каждая новая сделка должна закрывать расходы на оформление. Перед подачей заявки считайте разницу в платеже, срок окупаемости и остаток долга. Если выгода меньше 15 000–20 000 рублей за весь оставшийся срок, вероятно, проще оставить текущий заём.